Domingo 16 junio 2019

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¿Cómo se inscriben y qué tipos de propiedades existen?

Publicación: Viernes 26 septiembre, 2014


Si usted está interesado en adquirir un inmueble es preciso que se tome muy en serio cualquier aspecto relacionado con su inscripción en el Registro Inmobiliario del Registro Nacional, o del comparecer en escritura pública ante un notario. Recuerde que se trata de una importante inversión y el estar bien informado puede hacer la diferencia para realizar una compra y un registro efectivo, tome en cuenta en especial los tipos de propiedades y sus disposiciones legales, así como los requisitos de una escritura pública.

Tipos de propiedades

Propiedades Concesionadas en la Zona Marítimo-Terrestre (ZMT)
Se trata de los primeros 200 metros de tierra desde la línea de marea alta en todo el borde costero. Con respecto a estas zonas, las disposiciones legales establecen las condiciones en las que se puede poseer propiedades costeras en concesión, definida como el derecho de uso y disfrute de una propiedad específica situada en ZMT, por un periodo determinado de tiempo.
En Costa Rica, el 95% de la propiedad frente a la playa se considera propiedad de concesión y se rige por la Ley de ZMT, disposiciones de municipios o del Instituto Costarricense de Turismo.

Propiedad titulada
Es la forma más completa de propiedad en Costa Rica. Este tipo de propiedad otorga al dueño el derecho absoluto de poseer, usar, disfrutar, vender, arrendar, sujeto solo a las condiciones establecidas por la ley costarricense.

Viviendas en Régimen de Condominio

Estas propiedades pueden ser en condominio horizontal o vertical. Cada proyecto cuenta con estatutos específicos que delimitan los privilegios para los condóminos.
Los derechos de propiedad “en condominio” son muy similares a una propiedad titulada, pero con reglas complementarias orientadas a asegurar el interés general de la comunidad, inicialmente impuestos por el desarrollador del proyecto y luego por la Asociación de Propietarios.
Fuente Marco de la Ossa, propietario de Zona Oeste Real Estate


Requisitos de la escritura pública de compraventa de inmueble

  1. Identificación de las partes, indicando las calidades completas de ambosNombres y apellidos, nacionalidad, identificación (pasaporte, cédula de identidad, cédula de residencia), estado civil completo, profesión y dirección exacta.
    En caso que la vendedora o la compradora sea una persona jurídica, debe ser representada en la escritura por quien ostenta el poder suficiente para vender o aceptar la compra, indicándose el nombre completo y calidades del representante.
  2. Citas (número de matrícula) del inmueble que se vende y su descripción completa
  3. Ubicación, (provincia, cantón y distrito), naturaleza, linderos, medida, número de plano catastrado.
  4. Precio de la venta del inmueble(en caso de que se venda a varios compradores, debe indicarse la proporción en que se adquiere el inmueble).
  5. Deben de cancelarse los tributos (timbres e impuestos de traspaso), según el mayor valor entre el precio señalado en la escritura y el valor fiscal del inmueble.
  6. El testimonio de la escritura de traspaso (copia legal de la escritura confeccionada por el notario otorgante), se presentan con los comprobantes de los pagos de los tributos al Registro Nacional para su debida inscripción en el Registro Inmobiliario

Tome en cuenta al comprar y vender una propiedad
A la hora de comprar o vender una propiedad debe contarse con asesoría de un abogado o notario de confianza para evitar ser víctima de fraudes o estafas.Entre los aspectos que revisa el asesor legal están:

Lo primero es realizar un estudio de la propiedad en el Registro Nacional para comprobar que el inmueble se encuentre libre de anotaciones y gravámenes: por ejemplo, que no presente anotados traspaso u otros documentos pendientes de inscripción; no presente inscritos gravámenes judiciales (embargos, anotaciones de demandas), gravámenes hipotecarios u otros gravámenes que pueden afectar el libre disfrute de la propiedad; por ejemplo, que la propiedad tenga reservas o limitaciones impuestas por ley (ley de aguas, reservas forestales, entre otros), servidumbre de paso, y otros gravámenes, que puedan incluso limitar al adquirente de poder utilizar la propiedad para los fines por los cuales desea adquirirla.

Otro aspecto muy importante es que la propiedad cuente con plano catastrado debidamente inscrito en Catastro Nacional. Debe verificarse, entre otros, que la medida del plano coincida con la medida indicada en Registro Nacional (en la inscripción de la propiedad). Si la medida del plano no coincide con la indicada en Registro deberá de rectificarse la medida con el plano catastrado, y en algunos casos (por ejemplo, si el plano es muy viejo) para poder rectificar la medida deberá levantarse un nuevo plano catastrado sobre el inmueble.

También se debe analizar que la naturaleza actual coincida con la indicada en Registro Público. Si en el Registro indica por ejemplo que es un lote para construir y actualmente es un lote con una casa de habitación se solicita en la misma escritura de traspaso la rectificación de la naturaleza para que quede claramente establecido que es lo que adquiere el comprador.

Tratándose de personas físicas (comprador y vendedor), hay que tener mucho cuidado de identificarlas con sus documentos respectivos (cédula, cédula de residencia, pasaporte). En caso de nacionales, confrontar la información del documento con la información del Registro Civil para verificar que el compareciente se trate de la misma persona (verificando defunción, así como el estado civil actual del compareciente).

Fuente: Daniel Befeler, asociado de Nassar Abogados Centroamérica

Suly Sánchez
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